10 claves para renegociar tu hipoteca
01. El 85% de los españoles declara desconocer las condiciones concretas de su préstamo hipotecario
Siempre me ha acomplejado mi desconocimiento del sector financiero. Ni siquiera regateo en los mercadillos (y los directores de banca son auténticos vendedores de alfombras con corbata). Pero durante una semana me estuve preparando para enfrentarme al reto de renegociar mi hipoteca junto con Luis Pineda (el presidente de Ausbanc). ¿El resultado? Me ahorro 80 euros al mes; cambio de cuota creciente a cuota constante y de euríbor más 0,70 a euríbor más 0,35. Mi caso es como el de muchos otros. Compré caro y estoy pagando más caro aún. La primera cuota, en junio de 2005, fue de 880 euros; pero en el recibo de septiembre d 2007 ha llegado a los 1.349. ¿Cómo es posible? Pues porque mi pareja y yo, como tantos, nos sacamos una hipoteca por la cuenta la vieja. Es decir, con optimismo y una cuota creciente, un «modelo perfecto para la gente joven», según el director de mi entidad, porque «al principio se paga poco y con los años, cuando mejore vuestra situación, va subiendo la cuota». Así que nos lanzamos pronunciando el mantra de los hipotecados: «Alquilar es tirar el dinero y total, por un poco más». Últimamente, los periódicos económicos utilizan mucho la palabra incertidumbre, sin embargo, en la publicidad de los bancos, la palabra de moda es ilusión. A ellos les hace ilusión que tú te ilusiones, y la ilusión casi siempre va asociada con el consumo. Para nosotros, encontrar una casa y una hipotecaeuros. La casa se tasó en 387.000 (una cifra hinchada, pero ¿alguien duda que las tasaciones al alta favorecen la especulación?) y nos concedieron 270.000 euros. Además, nos pidieron un aval, los seguros de vida eran obligatorios y las revisiones, semestrales. La hipoteca acaparaba casi un 80% de nuestra renta (esas hipotecas que dicen que no dan y el Banco de España desaconseja). Me sentía tan agradecida que cuando hablamos con nuestro querido director-vendedor de alfombras para decirle que teníamos otra oferta, ni se me ocurrió exagerarla ni un poquito y percibí claramente la reacción de triunfo en sus ojos: «La podemos igualar, no hay problema». Fin de la negociación. creciente fue tan fácil como ilusionante. Conseguimos un piso de 100 metros cuadrados en el centro de Madrid por 255.000
02. No adoptes nunca una actitud sumisa ni de agradecimiento ante el banco. No tienes por qué caerles bien. Una hipoteca es un intercambio de servicios donde ellos dan dinero porque siempre reciben más
En estos dos años hemos pagado religiosamente cada recibo. De momento, nos ha subido 500 euros, pero todavía no se ha aplicado un porcentaje importante de la cuota creciente. Por suerte, nuestra situación económica ha mejorado y, apoyándonos sobre todo en eso, nos planteamos la negociación. Lo primero fue leerse los papeles de la hipoteca y entenderlos. Después llamé a mi entidad para pedir cita con el director. «No hace falta dijeron amables te atenderemos cuando vengas.» El siguiente paso fue someterme a un intensivo entrenamiento junto con Luis Pineda. Y el tercero, acudir a la cita con un arsenal de papeles y el apoyo de María José Lunas, directora de formación de Ausbanc. El viernes a las 9 de la mañana, concienciada y preparada para superar mi aversión al regateo (y el trauma de no ser rica), salí en expedición hacia el banco con mi marido y la abogada. Cuando entramos en la sucursal, el primer chasco es descubrir que no está el señor director, la subdirectora está de vacaciones y han trasladado al comercial que gestionó nuestra hipoteca. Consecuencia: tenemos una deuda de 45 millones de las viejas pesetas en una oficina donde nadie nos conoce.
03. Nunca vayas a renegociar tu hipoteca sin haber pedido antes una cita con el director
Sin embargo, según la asesora de Ausbanc, es preferible mantener la frialdad a que el director sea tu amigo, primo o vecino y te toree como quiera, pero en el primer contacto la desconfianza es mutua, y eso no ayuda demasiado. En la mesa del fondo hay una chica joven (no más de 30 años) atendiendo a una ecuatoriana, pero a nosotros nos toca una empleada de banca más veterana, de las que siguen usando la misma marca y cantidad de laca que en los años 70. Le explicamos que somos clientes y que hemos venido a renegociar la hipoteca pone cara de susto y nos acompaña una amiga que sabe de estos temas. Nos presentamos. Ella no se molesta en decir su nombre, pero nos acerca una silla (eso sí) y tomamos asiento. Consideramos que nuestro interés no es competitivo para lo que hay en el mercado. Queremos saber qué están ofreciendo a los clientes actualmente.
04. Ofrece tus argumentos con claridad y contundencia, pero sin levantar la voz ni hacerte la víctima. No quieres que te bajen la hipoteca porque no la puedas pagar, sino porque eres un buen cliente, tu casa vale más y hay ofertas mejores
Nuestra interlocutora parece algo desconcertada. Nos enseña unos cuantos folletos que descansan encima de la mesa: «Tenemos una hipoteca para jóvenes en colaboración con la Comunidad Autónoma…». «Sí, ya lo sabemos, pero nuestra casa era demasiado cara y ganábamos demasiado poco para entrar en sus parámetros, por eso no pedimos en su día esa modalidad». La empleada parece más desconcertada aún. «Si no entraban en ese perfil no creo que esta entidad les diera una hipoteca», dice altiva, pero vaya si nos la dio, consideraron el dinero negro como ingresos no fiscales sin hacerle ningún tipo de ascos.
05. En el mercado español hay más de 200 hipotecas diferentes. Cada banco adapta las condiciones al tipo de cliente. Por tanto, compara y no te conformes con la primera oferta
Me pide el DNI. Se lo doy. Le contamos que queremos saber por qué nos ha subido 500 euros la mensualidad y le pedimos una proyección de lo que vamos a pagar durante los próximos años, ya que al tipo actual no tenemos ni idea de cómo se está aplicando la cuota creciente (cuya misteriosa fórmula matemática ni siquiera está recogida en la escritura de nuestra hipoteca). Nos imprime la información de lo que, en teoría (intereses congelados mediante), vamos a pagar y el resultado es bastante chocante, porque unos meses sube tres euros; otros, doce, y otros baja dos. María José nos aconseja que cambiemos a la cuota constante, también conocida como método francés (el señor Trichet, otra vez, protagonista de mis pesadillas).
06. La cuota creciente es muy atractiva siempre y cuando los tipos se mantengan. En los periodos alcistas, como el que vivimos, el efecto del crecimiento de la cuota se multiplica
Entonces la señora con rigidez capilar saca un papelito para que lo firmemos y nos pregunta si queremos hacer una novación jurídica o no jurídica. Ya empezamos con las palabrotas técnicas. ¿A qué se está refiriendo? «Novación no jurídica es una modificación temporal de las condiciones del préstamo, mientras que novación jurídica implica cambios definitivos con paso por notaría y registro de la Propiedad».
07. No te dejes avasallar por las palabras técnicas. Si no entiendes algo, pregunta lo que significa
En fin, gastos, gastos y muchos más gastos. «Su interés es hacer un cambio permanente, pero, en cualquier caso, la ley dice que el acuerdo puede hacerse como un contrato privado puntualiza nuestra experta, María José sin pasar por notaría.» Insiste en que firmemos, pero el papel que nos ofrece es el mismo que tuvimos que rellenar cuando solicitamos la hipoteca hace años. «Es para pedir información sobre ustedes al Banco de España». «No lo necesitan dice la experta, ellos ya son clientes que han demostrado su fiabilidad en los pagos, así que pueden obtener su información cuando quieran.» «Lo que pasa es que hay una ley nueva de protección de datos que lo exige…» «¿Se refiere a la ley del 99…?».
08. No firmes nada. Puedes estar firmando que solicitas una nueva hipoteca, para lo que te harán un estudio y te cobrarán más gastos
A estas alturas, la empleada joven (la bautizaremos como La Lista) deja a su clienta y se dirige hacia la experta de Ausbanc. «¿Es usted intermediaria financiera?» «No, una amiga.» «Parece que creen que estamos en su contra. Queremos ayudarlos. El director no está. Yo no puedo negociar, sólo informar.» «Sólo pedimos eso, información, saber lo que está ofreciendo a sus nuevos clientes y qué nos pueden ofrecer a nosotros.» «Euríbor más 0,75 es lo que damos.» «Eso lo dice porque tenemos 0,70.» «Bueno…, en realidad la oferta está personalizada para cada cliente.» «Ya nos han hecho ofertas de otros bancos con un diferencial muy inferior.» «¿Cuánto?» «No tengo por qué darle esa información.» Ahora La Lista parece dispuesta a hablar. «En esta entidad damos a nuestros clientes preferenciales 0,38%.» (Qué paradoja, las hipotecas más baratas siempre son para los que más tienen.) «Nosotros no somos preferenciales, pero nuestra situación económica es mejor que hace dos años.» «¿Tienen domiciliada su nómina aquí?» «No, en otra entidad que nos da más.»
09. No regales la domiciliación de tu nómina. Cuando tienes una hipoteca en un banco, no tienes por qué suscribir todos sus productos. La domiciliación de pagos es un arma de negociación
«Tendrán que traer la documentación…» «La hemos traído.» Aportamos las fotocopias de las nóminas, los contratos, todos los datos de nuestra hipoteca y las razones por las que pedimos que nos mejoren las condiciones.
10. El poder de un documento es enorme. Las quejas no sirven de nada si no van por escrito
«Estamos aquí para ayudarlos», nos repite La Lista mientras hace fotocopias. Pedimos que nos sellen la petición y el nombre del jefe de zona para mandarle una copia. Además, queremos saber un plazo para la respuesta. «En tres días les llamamos. Tienen suerte, porque sus condiciones económicas han cambiado…» Salimos de la oficina con los pies un poco más ligeros, como si hubiésemos ganado una batalla cuando, en realidad, el triunfo es habernos molestado en librarla. Tres días más tarde nos llama el director de la oficina, muy suave. Nos pide un papel que nos falta y promete una revisión a la baja. Le digo que espero que nos ofrezca «una fórmula interesante para que las cuotas bajen y sean competitivas con lo que ofrece el mercado». Mientras tanto, un banco en Internet nos ha ofrecido el euríbor más 0,35% haciéndose cargo de todos los gastos de subrogación o bien de nueva apertura (si decidiéramos cambiar alguna de las condiciones); además, tendríamos un tipo gancho durante cinco años (es decir, un tipo fijo, pero al precio del variable actual). En definitiva, si decidiésemos mantener los 28 años que nos quedan, nos ahorraríamos 60 euros al mes y 19.000 euros en total. Si preferimos aumentar el tiempo y ponernos otra vez a 30 años (ellos no dan más), nos ahorraríamos 80 euros al mes y 22.000 euros en total. Eso, por no contar los miles de euros que dejaríamos de pagar en subidas de tipo de interés durante los primeros años, una cifra que es imposible calcular porque nadie, ni siquiera el señor Trichet, puede decirnos qué va a pasar con las hipotecas. La única certeza sobre el futuro inmediato es que (excepto en casos muy dramáticos) los ciudadanos vamos a seguir pagando, pero de cada uno de nosotros depende cómo: desde la conciencia de tus derechos como consumidor y el conocimiento del mercado, o como un hipotecado entregado a la entidad de la que ha sido cliente toda la vida. La diferencia radica en el esfuerzo porque, como dice Luis Pineda, «al que no sabe lo que quiere se le cobra el doble».
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Publicado por Vredondof para FINANZAS el 4/15/2008 02:04:00 PM